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La actividad se transmitió por el canal de Youtube del Centro de Formación Judicial el jueves 24 de noviembre con el objetivo de analizar el impacto de las modificaciones del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación a siete años de su implementación, y el expositor a cargo fue Carlos Clerc, Doctor en Derecho por la Universidad de Buenos Aires y profesor titular de Derechos Reales de la misma Universidad.

Algunos de los contenidos que se desarrollaron durante la charla fueron: La propiedad horizontal. Génesis y trascendencia social. La PH en el ordenamiento jurídico argentino. Estado de PH y derecho de PH. Estructura del sistema. Reglamento de propiedad horizontal. Asambleas. Administrador. Consejo de Administración. Las expensas comunes.

El expositor explicó que: “La propiedad horizontal es el derecho real de mayor importancia en los últimos tiempos en la República Argentina dentro de los 14 derechos reales que hoy trae el Código Civil y Comercial de la Nación porque produjo una transformación social en el país. Hemos pasado por casi 70 años en los que la propiedad horizontal estuvo ajena al ordenamiento jurídico argentino y eso produjo que muchas personas no pudieran acceder a la vivienda porque al no existir la posibilidad de dividir un edificio, el dueño no podía vender y el inquilino tampoco podía comprar”.

El Dr. Clerc sostuvo que “a partir de la sanción de la ley 13.512 que crea en nuestro Derecho el derecho real de propiedad horizontal, se permitió una modificación social de la mayor trascendencia. Muchas familias e inquilinos que durante un largo tiempo habitaron el mismo inmueble, pudieron acceder a la vivienda propia y muchos propietarios pudieron enajenar sus inmuebles, y así el circuito económico se vio altamente favorecido”.

También detalló que el derecho de propiedad horizontal es un derecho real autónomo con características propias que está enumerado en el Código Civil y Comercial, es un derecho que se ejerce sobre cosa propia, es un derecho real principal, registrable y que se ejerce por la posesión.

El profesor comentó que: “Hay requisitos administrativos y jurídicos para poder hablar de propiedad horizontal. Los administrativos consisten en la elaboración de dos planos que deben ser aprobados por los organismos locales competentes, según la ubicación geográfica del inmueble, estos son el plano de construcción y el plano de mensura. El plano de construcción debe efectuarse acorde con la normativa nacional, provincial y municipal de zonificación en materia de construcción. El plano de mensura y subdivisión identifica las partes propias, las comunes, y realiza la división del inmueble en las distintas unidades funcionales.

El expositor destacó que “el titular del inmueble o los condóminos deben redactar el reglamento de propiedad horizontal y este debe ser formalizado en escritura pública e inscripto en el Registro de la Propiedad de la jurisdicción que corresponda. Cuando inscribimos los reglamentos con los planos ya mencionados nace lo que se llama estado de propiedad horizontal”.

Por otro lado, manifestó que: “La esencia del sistema de propiedad horizontal es el reglamento porque es lo que tenemos que desmenuzar para saber qué consorcio integramos, qué inmueble compramos, con qué derechos y obligaciones. Otra de las grandes innovaciones que muy acertadamente introdujo el Código Civil y Comercial es que el reglamento tiene que integrar el título de propiedad. Este reglamento es la base del sistema de propiedad horizontal y contiene toda la vida jurídica del consorcio, normalmente lo dicta el propietario vendedor salvo que sean condóminos los que lo dicten y contiene una determinación exacta de todas las unidades que integran el sistema”.

En ese sentido, explicó que “hay dos tipos de asambleas, la asamblea ordinaria que se formaliza casi siempre en forma anual para tratar los temas rutinarios con la novedad que uno puede no concurrir y las decisiones que se tomen para los ausentes no van a ser definitivas, sino que se les van a tener que notificar por carta documento cuales han sido esas resoluciones, y el ausente tiene 15 días para oponerse e impugnar lo resuelto. También hay asambleas extraordinarias cuando algún acontecimiento realmente de trascendencia requiera una resolución inmediata como una inundación en un departamento o la caída de un muro menor y es integrada por los copropietarios”.

Por otra parte, hizo referencia a la responsabilidad de consorcio y expresó que: “El consorcio responde por los daños causados por las cosas comunes de que se sirve o que tiene a su cuidado. La responsabilidad es objetiva y está basada en el vicio o riesgo de la cosa. El consorcio responde por el incumplimiento de los contratos celebrados con otros consorcistas o con terceros, y los consorcistas tienen una responsabilidad subsidiaria, también responden por los dependientes incluyendo al administrador, y responden por los perjuicios ocasionados por las partes privativas de sus unidades”.

En cuanto a las facultades materiales y jurídicas de los propietarios, manifestó que respecto de las cosas propias, tienen el derecho de usar, gozar y disponer basado en la relación que se establece entre el titular del derecho de propiedad horizontal y el inmueble que es el objeto de su derecho. Los propietarios pueden enajenar la unidad funcional que les pertenece y sobre ella constituir derechos reales o personales”.

“El propietario está obligado a cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal pero también del reglamento interno. Tiene que conservar en buen estado su unidad funcional, pagar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, contribuir a la integración del fondo de reserva, permitir el acceso a su unidad funcional para hacer reparaciones de cosas y partes comunes y bienes del consorcio”.

El expositor explicó que “tienen prohibido destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral y a los fines previstos en el reglamento, perturbar la tranquilidad de los vecinos de cualquier manera que exceda la normal tolerancia, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble y depositar cosas peligrosas o perjudiciales”.

Para finalizar, destacó que “las expensas comunes son una obligación que debe atender cada propietario porque están directamente vinculadas con los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. El Código dice que la obligación de los propietarios al pago de las expensas comunes, ordinarias o extraordinarias, debe realizarse en la proporción de su parte total e indivisa. Hay que pagar para mantener en buen estado la unidad pero también para que las cosas comunes se mantengan de la mejor manera posible”.